Oneerlijke bedingen in erfpachtvoorwaarden, enkele uitspraken


Erfpachtvoorwaarden regelen de verhouding tussen de erfpachter en de erfverpachter met betrekking tot de in erfpacht uitgegeven grond. Zoals: welk gebruik is toegestaan, wat de hoogte is van de canon en onder welke voorwaarden de erfpacht mag worden bezwaard of overgedragen.

Een gebruikelijke bepaling in erfpachtvoorwaarden is dat voor overdracht van de erfpacht toestemming van de erfverpachter moet worden verkregen. De wet biedt vervolgens de mogelijkheid om door een rechter te laten toetsen of de erfverpachter de vereiste toestemming zonder redelijke gronden weigert. Vaak wordt echter ook bepaald dat de erfverpachter voorwaarden kan verbinden aan die toestemming, zoals het verhogen van de canon naar een actueel peil.

Uitspraak 1

In een recente uitspraak oordeelt het Hof Arnhem-Leeuwarden dat een dergelijke voorwaarde een oneerlijk beding is conform de Europese Richtlijn betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Een beroep op een dergelijke erfpachtvoorwaarde kan onrechtmatig zijn.

In deze zaak stelde de erfverpachter als voorwaarde voor de toestemming voor een voorgenomen overdracht door de (consument-)erfpachter, dat de jaarlijkse canon zou worden verhoogd naar de actuele waarde. Omdat in de erfpachtvoorwaarden was bedongen dat de hiervoor bedoelde voorwaarde mogelijk was, stond de wettelijke mogelijkheid van toetsing door de rechter (of de toestemming voor overdracht zonder redelijke gronden wordt geweigerd) niet meer open. Daarmee wordt volgens het Hof het contractuele evenwicht tussen erfverpachter en erfpachter in ernstige mate verstoord. Wat hieraan bijdroeg was het feit dat het de erfverpachter vrijstond al dan niet een beroep te doen op de voorwaarde. De erfverpachter kon dus afzien van het aanpassen van de canon als bijvoorbeeld sprake was van een lagere marktwaarde.

Uitspraak 2

In een andere zaak oordeelt de Rechtbank Amsterdam dat enkele bepalingen in de erfpachtvoorwaarden bij particuliere erfpacht ongeldig zijn, omdat deze kwalificeren als in uitspraak 1 bedoelde oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Het ging hier onder meer om een bevoegdheid voor de erfverpachter om de canon te wijzigen bij een nieuw tijdvak, om andere algemene voorwaarden van toepassing te verklaren en bij wijziging van het gebruik de canon te herzien.

De bedoelde bepalingen in de erfpachtvoorwaarden belemmeren volgens de Rechtbank de verkoopmogelijkheden en financierbaarheid van de particuliere erfpacht. Het enkele bestaan van deze wijzigingsbevoegdheden (niet de inhoud daarvan) verstoren zo het onderlingen evenwicht tussen erfverpachter en erfpachter.

Het beginsel dat vrije bevoegdheid tot overdracht van een erfpachtrecht niet op onnodige wijze ingeperkt mag worden, moet altijd het uitgangspunt zijn in erfpachtvoorwaarden.

Meer informatie

Voor meer informatie of advies over erfpacht kunt u vrijblijvend contact opnemen met Charlotte Davidson-Horsten, kandidaat-notaris vastgoed, via T. 071 535 80 00 of per e-mail davidson@tk.nl.

 

04/12/2017
door Charlotte Davidson-Horsten
Charlotte  Davidson-Horsten

Charlotte Davidson-Horsten

Kandidaat-notaris

Sector: Vastgoed & Projecten

CV via LinkedIn

T 071 535 80 19
E davidson@tk.nl