Raad van State: Gemeente moet handhavend optreden tegen illegale woningen op bedrijventerrein


In de zoektocht naar ruimte voor het realiseren van woningen om het bestaande tekort aan woningen op te lossen, wordt ook door gemeenten steeds vaker gekeken naar bedrijventerreinen. Dat leidt tot spanningen met de ondernemers en eigenaren van de omliggende bedrijfspanden.

Uitspraak

In een uitspraak van 4 juli 2018, oordeelde de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State over een verzoek om handhaving gericht tegen het gebruik als reguliere woning van een drietal panden in Deventer, terwijl die panden zijn bestemd als bedrijfswoning. Deze uitspraak is met name interessant vanwege het feit dat antwoord wordt gegeven op de vraag wanneer de eigenaar van een nabijgelegen bedrijfspand als belanghebbende bij de handhaving kan worden aangemerkt en of het relativiteitsvereiste van artikel 8:69a Awb aan die verzoeker om handhaving kan worden tegengeworpen.

Hinder van enige betekenis

Met betrekking tot de eerste vraag is relevant dat de verzoeker om handhaving in dit geval eigenaar van een bedrijfspand in de nabijheid van de betrokken woning is. Hoewel in het pand van de verzoeker op dat moment een muziekhandel (verkoop van instrumenten e.d. via webshops, installatie en verhuur audio- en lichtapparatuur) werd geëxploiteerd, houdt de Afdeling rekening met het feit dat het pand ingevolge het bestemmingsplan gebruikt mag worden voor bedrijven tot en met categorie 3.1. Uit de uitspraak blijkt dat de afstand tussen het pand van verzoeker en één van de betrokken woningen minder dan 50 meter is. De afstand tot de andere twee woningen is circa 100 meter. Gelet op deze afstanden en de in het pand van verzoeker toegestane activiteiten, acht de Afdeling aannemelijk dat de bewoners van de panden hinder van enige betekenis van de bedrijfsactiviteiten kunnen ondervinden. Daardoor kan verhuurbaarheid van het pand van verzoeker worden belemmerd, zodat zij als belanghebbende bij het verzoek om handhaving wordt aangemerkt.

Uit de toelichting op het bestemmingsplan blijkt dat de gemeente de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering, uitgave 2009 heeft gehanteerd. Voor bedrijven in de categorie 3.1 geldt volgens die systematiek een richtafstand van 50 meter tot de gevels van woningen. De Afdeling refereert daaraan niet. Men kan zich afvragen hoe de uitspraak was uitgevallen als de afstand tot alle woningen 100 meter of meer was geweest.

Relativiteit

Het college, dat weigerde handhavend op te treden, stelde zich vervolgens op het standpunt dat de geschonden norm niet strekt ter bescherming van het belang van de verzoeker om handhaving als bedoeld in artikel 8:69a Awb. Daartoe voerde het college aan dat het verzoek in feite een wraakactie zou zijn, omdat ook tegen de verzoeker handhavend was opgetreden. Dat verweer wordt door de Afdeling terecht verworpen. Dat de verzoeker mogelijk een achterliggend ander motief heeft om het verzoek om handhaving in te dienen is niet relevant. Voldoende is dat de bestemmingsplanregeling op het bedrijventerrein mede strekt ter bescherming van de belangen van de eigenaren van de betrokken bedrijfspanden.

Beginselplicht tot handhaven

Inhoudelijk komt de Afdeling vervolgens met de standaardoverweging, dat - kort gezegd – indien eenmaal is vastgesteld dat sprake is van een overtreding, handhavend moet worden opgetreden (beginselplicht tot handhaving). Daarvan kan slechts worden afgezien als sprake is van een concreet zicht op legalisering of indien handhaving zodanig onevenredig is in verhouding tot de daarmee te dienen belangen, dat van optreden in de concrete situatie moet worden afgezien. Het college voert een aantal argumenten aan, die door de Afdeling stuk voor stuk verworpen worden.

Het feit dat de bewoners de panden ooit wel als bedrijfswoning in gebruik hebben gehad wordt in het geheel niet van belang geacht. Dat gebruik is al in 2000 geëindigd, zodat, zo lees ik de uitspraak, de bewoners lang genoeg de tijd hebben gehad om een andere woning te vinden. Evenmin acht de Afdeling van belang dat de bewoners allen boven de 65 jaar oud zijn en zullen moeten verhuizen. De bewoners hebben nog aangevoerd dat de voormalige bedrijfswoningen een lagere waarde hebben, zodat het voor hen lastig is om een reguliere woning te kopen. De Afdeling oordeelt – terecht - dat ook dat geen bijzondere omstandigheid is. De betrokkenen waren daarvan immers op het moment dat zij ervoor kozen in de bedrijfswoning te gaan wonen bewust en hebben ook jarenlang het voordeel gehad van de lagere woonlasten van de bedrijfswoning.

In het kader van de vraag of de overtreding al dan niet van geringe aard en ernst moet worden geacht, oordeelt de Afdeling dat de regel dat op het bedrijventerrein uitsluitend bedrijfswoningen zijn toegestaan strekt ter bescherming van de belangen van alle op het bedrijventerrein gelegen bedrijven. Zij acht het dan ook niet bepalend of de betreffende verzoeker om handhaving al dan niet in haar concrete belangen wordt geschaad. 

Conclusie

Al met al goed nieuws voor bedrijven en eigenaren van bedrijfspanden die opkomen tegen de komst van woningen op bedrijventerreinen. Functiemenging, bijvoorbeeld in stadscentra, is uiteraard prima en kan de leefbaarheid juist ten goede komen. Over het algemeen dient het dan echter te gaan om bedrijven tot en met hooguit categorie 2. Tussen bedrijventerreinen, waarop hogere categorieën bedrijven zijn toegelaten, en woningen dient naar mijn mening een voldoende afstand in acht te worden genomen om overlast voor zowel de woningen als de bedrijven te voorkomen.

Meer informatie

Voor meer informatie kunt u contact opnemen met Floris van Galen via T. 071 535 80 00 of e-mail vangalen@tk.nl

 

21/8/2018
door Floris van Galen
Floris  van Galen

Floris van Galen

Advocaat

“Gedreven specialist omgevingsrecht. Werkt voornamelijk voor de publieke sector. Doceert staats- en bestuursrecht aan de Leidse Universiteit.”

Sectoren: Publieke sector, Vastgoed

CV via LinkedIn

T +31 71 - 535 80 50 / +31 6 10 41 12 45
E vangalen@tk.nl
voor Vastgoed