Waarde gronden voor bovenplanse voorzieningen moet in exploitatieplan worden geraamd als inbrengwaarde


Bij de uitspraak van 16 maart 2018 heeft de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State geoordeeld dat de waarde van gronden die nodig zijn voor bovenplanse voorzieningen, in dit geval een ontsluitingsweg, in het exploitatieplan moeten worden geraamd op dezelfde wijze als de bepaling van de inbrengwaarde van de gronden in het plangebied. Het gaat daarbij kort gezegd om de verkeerswaarde op de gehanteerde peildatum, waarbij rekening dient te worden gehouden met de artikelen 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet.

Eén van de bouwende eigenaren in het plangebied werd geconfronteerd met het verhaal van de kosten voor de aanleg van de buiten het plangebied gelegen weg. Deze kosten waren gebaseerd op de getaxeerde onteigeningswaarde, die uitkwam op € 40,00 per m2. Dit terwijl de gemeente de gronden in werkelijkheid al in 1982 had gekocht voor € 1,64 per m2. Kort gezegd werd gesteld dat de gemeente daarmee kosten verhaalt die in werkelijkheid niet zijn gemaakt. Er zou sprake zijn van baatafroming.

De procedure werd al in 2014 aanhangig gemaakt. De Afdeling heeft zich uitgebreid laten adviseren door externe partijen, zoals de VNG, de NEPROM, IBR en de NVB. De Afdeling legt in de uitspraak uitvoerig uit hoe het wettelijke systeem van de raming van inbrengwaarden zich verhoudt met de raming van andere kosten. Terecht stelt de Afdeling vast dat de wet ervan uitgaat dat ook de kosten van buiten het plangebied gelegen gronden inbrengwaarden zijn en dat ingevolge artikel 6.13 lid 5 Wro inbrengwaarden moeten worden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van artikelen 40b tot en met 40f Onteigeningswet.

Evenmin biedt de wet aanknopingspunten om te oordelen dat de inbrengwaarden van deze buiten het plangebied gelegen gronden anders moeten worden geraamd in het geval de gronden reeds zijn verworven vóór de eerste vaststelling van het exploitatieplan. De Afdeling oordeelt dat dat niet het geval is. Verwezen wordt allereerst naar de wetsgeschiedenis (Kamerstukken II 2004/05, 30 218, nr. 3, p. 26) waarin is aangegeven: ‘De inbrengwaarde van alle gronden in het exploitatiegebied dient objectief te worden vastgesteld. Dit betekent dat geobjectiveerd wordt van de werkelijk betaalde prijzen. Bovendien gaat een andere lezing eraan voorbij dat de inbrengwaarden een bijzondere rol hebben binnen het exploitatieplan. De inbrengwaarden zijn niet alleen kosten in de zin van artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, ten eerste, van de Wro, maar zij vormen tevens een aftrekpost bij de berekening van de exploitatiebijdrage als bedoeld in artikel 6.19 van de Wro. Daar waar het gelet op voornoemd uitgangspunt logisch is voor andere kosten dan de inbrengwaarden om deze (uiteindelijk) op gerealiseerde kosten te baseren, is dat dus niet perse het geval voor de inbrengwaarden, aldus de Afdeling.

De Afdeling betrekt voorts in haar interpretatie van artikel 6.13, vijfde lid, van de Wro dat een andere uitleg mogelijk de discussie zou verleggen naar de marktconformiteit van de aankoopprijs, hetgeen allerlei bewijsproblemen met zich kan brengen in situaties waarin de gronden reeds lange tijd geleden zijn verworven. Tot slot acht de Afdeling van belang dat in de van overeenkomstige toepassing verklaring van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet de garantie ligt besloten dat niet meer kosten worden verhaald dan nodig zijn voor de ontwikkeling van een of meer aangewezen bouwplan(nen). Dit kan niet met dezelfde zekerheid worden gezegd als het kostenverhaal afhankelijk wordt gesteld van de werkelijke kosten die worden betaald voor de verwerving van gronden gelet op de kostenopdrijvingen die deze benadering potentieel als gevolg kan hebben. Een keuze voor de taxatiebenadering vormt daarmee - mede vanuit oogpunt van rechtszekerheid - een wenselijk midden tussen de objectivering van het kostenverhaal en het voorkomen van een te omvangrijk kostenverhaal.

Al met al biedt deze uitspraak duidelijkheid over de vraag hoe de inbrengwaarde van buiten het plangebied gelegen gronden, die nodig zijn voor bovenplanse voorzieningen moeten worden geraamd. De uitkomst lijkt in zoverre redelijk dat de gemeente aldus niet anders wordt behandeld dan een willekeurige andere eigenaar. De gemeente “’krijgt” voor de door haar ten behoeve van de grondexploitatie aan te wenden gronden een vergoeding op basis van de uitgangspunten van de Onteigeningswet, ongeacht wat zij in werkelijkheid voor de gronden heeft betaald. Er is echter wel een verschil tussen de gronden in het plangebied en de gronden buiten het plangebied te noemen. Bovenplanse voorzieningen worden in de praktijk door de gemeente gerealiseerd en – aangezien deze buiten het plangebied liggen – vindt daarbij op die realisatie zelf geen kostenverhaal plaats. Anders dan de Afdeling schrijft kunnen deze inbrengwaarden dan ook niet in aftrek worden gebracht bij de berekening van de exploitatiebijdrage als bedoeld in artikel 6.19 van de Wro. Dat doet echter niet af aan het feit dat ook een particuliere eigenaar in het plangebied, een voordeel kan hebben van een inbrengwaarde die hoger ligt dan de historische kostprijs. Anders gezegd, de waardeontwikkeling van de gronden sinds de oorspronkelijke aankoop blijft – logischerwijs – bij de grondeigenaar. Dat geldt ook voor de gemeente.

Meer informatie

Wilt u meer weten over dit onderwerp, neem dan vrijblijvend contact op met Floris van Galen via T. 071 535 80 20 of e-mail vangalen@tk.nl

 

25/6/2018
door Floris van Galen
Floris  van Galen

Floris van Galen

Advocaat

“Gedreven specialist omgevingsrecht. Werkt voornamelijk voor de publieke sector. Doceert staats- en bestuursrecht aan de Leidse Universiteit.”

Sectoren: Publieke sector, Vastgoed

CV via LinkedIn

T +31 71 - 535 80 50 / +31 6 10 41 12 45
E vangalen@tk.nl